L’exception d’inexistence en copropriété : comment l’invoquer ?

En matière de copropriété, l’exception d’inexistence est un concept juridique essentiel qui permet aux copropriétaires de contester une décision prise par l’assemblée générale. Cependant, invoquer cette exception n’est pas toujours aisé, et il convient de bien comprendre les conditions et les procédures à suivre. Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu’est l’exception d’inexistence en copropriété, ses fondements légaux, et comment l’invoquer efficacement.

Qu’est-ce que l’exception d’inexistence en copropriété ?

L’exception d’inexistence est un mécanisme de défense qui permet à un copropriétaire de contester la validité d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette contestation repose sur le fait que la décision en question est entachée d’une irrégularité si grave qu’elle entraîne son inexistence juridique. Autrement dit, pour être considérée comme inexistante, une décision doit être frappée d’une nullité absolue.

Ce mécanisme trouve son fondement dans le principe général du droit selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ». En effet, il serait inadmissible qu’un acte juridique puisse produire des effets alors même qu’il est frappé d’une irrégularité si importante qu’elle en rend sa validité impossible.

En matière de copropriété, l’exception d’inexistence est souvent invoquée pour contester des décisions prises en violation des règles de majorité, du quorum ou encore dans le cadre d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Quelles sont les conditions pour invoquer l’exception d’inexistence ?

Pour invoquer l’exception d’inexistence en copropriété, il convient de respecter certaines conditions :

  • La décision contestée doit être entachée d’une nullité absolue, c’est-à-dire qu’elle doit avoir été prise en violation des règles impératives du droit de la copropriété. Il s’agit par exemple d’une décision adoptée sans respecter les règles de majorité ou de quorum, ou lors d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée.
  • Le copropriétaire qui invoque l’exception d’inexistence doit avoir un intérêt à agir. En effet, il ne peut contester une décision que s’il est directement et personnellement affecté par celle-ci.
  • L’action en inexistence doit être exercée dans un délai raisonnable. En principe, l’exception d’inexistence n’est pas soumise à un délai de prescription. Toutefois, pour éviter tout risque de forclusion, il est recommandé d’agir dans les deux mois suivant la notification de la décision contestée.
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Comment invoquer l’exception d’inexistence ?

Invoquer l’exception d’inexistence en copropriété nécessite de suivre une procédure précise :

  1. Contester la décision en interne : avant de saisir la justice, il est recommandé de tenter une résolution amiable du litige. Le copropriétaire peut ainsi exprimer ses griefs auprès du syndic de copropriété ou du conseil syndical, et demander la convocation d’une nouvelle assemblée générale pour statuer sur la décision contestée.
  2. Saisir le tribunal compétent : si la contestation interne ne permet pas de résoudre le litige, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu où se trouve l’immeuble. Il devra alors démontrer que la décision contestée est entachée d’une nullité absolue et qu’il a un intérêt à agir. L’aide d’un avocat est généralement nécessaire pour mener à bien cette démarche.
  3. Faire appel éventuellement : si la décision rendue par le tribunal de grande instance ne satisfait pas le copropriétaire, il peut faire appel devant la cour d’appel compétente dans un délai d’un mois à compter de sa notification.

Il est important de souligner que l’exception d’inexistence en copropriété ne peut être invoquée que par les copropriétaires eux-mêmes, et non par les tiers (tels que les locataires) qui subissent pourtant les conséquences des décisions prises par l’assemblée générale.

Résumé

L’exception d’inexistence en copropriété est un mécanisme de défense permettant aux copropriétaires de contester une décision entachée d’une nullité absolue prise par l’assemblée générale. Pour invoquer cette exception, il convient de respecter certaines conditions (nullité absolue, intérêt à agir, délai raisonnable) et de suivre une procédure précise (contestation interne, saisine du tribunal, appel éventuel). Il est recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat pour mener à bien cette démarche.

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